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今天给大家分析一件很重磅且具有深远意义的事情。

前几天，财政部发布了“126号令”

《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》

就这么一份很普通的公告，里面竟然隐藏了一个很重磅的深水炸弹：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企城投等购地方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

一颗深水炸弹，被投进了楼市。

楼市最大的接盘侠，瞬间消失了！

卖地的最后一块遮羞布，被撕开了。

大家都知道，其实从今年年初开始，楼市就不是特别好。

不管是个人卖房还是政府卖地，反正要多差有多差。

受到去年三道红线的限制，开发商也没钱了，开始躺平了。

不仅是开始躺平，甚至是开始作死了。

越来越多的开发商开始爆雷了。

债务问题突出，裁员不断，手里都没钱。

于是，开始收缩。

于是，各大房企也开始纷纷放弃拿地。

不是不想拿，而是不敢拿，而是没钱拿。

但是，地方政府最大的收入依然还是土地财政啊。

地卖不出去，地价就好不稳，房价就很难稳住。

地卖不出去，政府就没钱，想要维持运转就只能负债。

大家其实都知道，今年很可能是地方财政最难的一届。

因为某些原因，财政收支压力太大，财政缺口太大。

前期还有开发商贡献的土地财政进行托底，最近两年楼市萎靡后，土地都卖不出去了。

一地鸡毛。

就在这一片鬼哭狼嚎中，突然有人唱起了义勇军进行曲。

真的猛士，开始站了出来。

地方国企和城投公司撑起了土地市场的几乎“整片天”。

在1-9月拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49%之多。

中指研究院

没有人拍地，怎么办，地方城投开始拖底。

地方城投没有钱怎么办，那就去借嘛。

以地方信用为背书，发城投债，跟民众借，跟金融机构借。

由于存在着政府的隐性担保，因此城投可以快速且大量的进行借款操作。

借一借，凑一凑，其乐融融，大家都满意。

但是，这种方式就跟抽鸦片一样，只能缓解暂时的疼痛，长期来看副作用极大。

从短期看确实稳定了地价，也稳定了房价，也暂时缓解了地方的财政收入。

但是长期来看，你这个钱是借的啊兄弟，是借就得还。

但可惜的是，城投公司往往没有什么成熟的拿地开发经验，也不懂房地产销售。

以前拿地后，由于地价涨幅较快，往往都会选择转给其他开发商盖房子。

但现在拿地后，因为很多开发商其实已经没什么钱了，也就无法当这个光荣的接盘侠了。

于是，只能咽了咽口水把地死死的攥在手心里。

根据克而瑞的数据，从去年到现在，城投拿地开工率只有16%。

由于只拿地不开工，只花钱不赚钱。

导致的结果就是城投欠了越来越多的外部债务。

如果债务就这样一直滚下去，总有一天，债务的链条其实会彻底崩溃。

当然，很多人其实是非常天真的。

认为城投公司背后存在的政府的“隐性担保”，享受着政府不断注入的各类资产。

因此，很多人自然认为城投公司不会破产。

因此，很多人认为城投公司就是YYDS。

屁，当心刷刷的打脸。

今年年初。

重庆城投旗下的重庆市能源投资有限公司申请破产，直接撕开了城投公司脆弱的一面。

一旦城投破产，很可能就会引发更大的系统性危机，也同时会造成地方政府信用的崩塌。

目前的城投，因为前期接了大量的土地，其实已经欠下了巨额债务。

但是，没有办法，还得硬着头皮拿。

一旦城投不再拿地，大量城市地价的底裤将会彻底消失。

一旦城投不再拿地，你会看到更严峻的楼市真相。很多人可能会有一种误解。

• 大城市卖地是不用愁的，有的是开发商抢。

• 大城市产业丰富，往往对土地财政的依赖性很低。

这句话放在以前，也确实如此。

但是，覆巢之下无完卵，受到口罩和楼市的双重影响，大城市的财政也开始变的吃力起来。

没有人进场拍地怎么。

没事，咱有城投垫底。

咱们以上海为例。

制图：大碗楼市上海站

根据大碗的统计。

从2021年至今，上海地方城投拿地的占比差不多是在30%左右。

而与此形成鲜明对比的是：

央企拿地的占比是23.5%国企拿地的占比是20.9%民营拿地的占比是15.7%。

你看，哪怕是在上海这样的市场。

土地稀缺，人口众多，买房靠抢。

在目前这样的大环境下，也依旧需要城投进行大量的托底。

上海如此，其他城市肯定有过之而无不及。

根据学者预估，2015年-2017年之间，地方债务总额大概是在四五十万亿元，占GDP的一半左右。

而其中，大概三四成来自于城投公司的隐性负债。

城投把大量的钱其实都投入到了社会的基础设施中，但投资回报率往往很低。

往往是需要靠借新债才能还旧债和延续旧的债务。

没有钱怎么办。

那就需要政府源源不断的输血才行。

但前提是，政府得有钱。

根据兰小欢在《置身事内》中的统计。

2017年，除了北京、上海、广东、福建、四川和安徽等六省市外。

其他省份的融资平台公司的平均收入，若扣除政府补贴，甚至都无法覆盖债务利息支出。

一旦经济遇冷，地价下跌，政府很可能背不起沉重的债务。

最后的最后，很可能就会引发系统性危机。

此次限制地方城投拿地的公告，影响真的非常深远。

我们来做几个趋势性的预判：

1、地方的财政压力很可能会变的更加的严峻。

从全国范围看，今年上半年70%的土地基本都是城投公司借钱拿的。

城投拿到土地后，然后再把土地款抵押给银行，相当于地方政府变相以土地为抵押物，跟金融机构进行融资。

从此刻起，这样一个完美高效的土地变现的方案，就彻底消失了。

原本弱不经风的地方财政，估计更得雪上加霜。

2、越来越多的城市，很可能会再次放松调控政策。

上半年因为有着城投帮地方政府兜底，所以土拍数据还算可以。

虽然有那么多的土地底价成交。

虽然都是政府的左手倒右手。

但是，至少从数据层面看，不会那么难看。

但现在，因为城投无法再托底了，地方政府一定会另想办法自救。

一定会想方设法的放松房地产的调控政策。

一定会想方设法的让房子好卖起来，吸引其他更多开发商进来。

所以，未来的像上海、杭州、南京、苏州等这样的一二线城市，很可能会在楼市政策上进一步放松。

具体到上海的话。

大概率会提高房地联动价从而刺激开发商的拍地热情。

大概率会继续放松三价取低的政策，从而刺激普通购房者的热情。

大概率会继续放松金融政策，从而保证货币在市场的充裕流动。

很多时候的政策，就是一环接着一环，一环影响着另一环。

实在不行，就再来一轮大放水吧。

来源：大碗楼市上海站，作者华仔