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自“三道红线”出台之后，房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东权益的快速增长。

这种趋势下，一方面是房企借力实现规模扩张与分散风险，另一方面，少数股东对利润的吞噬正在扩大。当少数股东占总权益的比例（即权益占比）逐渐与其分得利润的比例（即损益占比）失衡，房企“明股实债”的戏码也被摆上了台面。

截止2021年末，79家内房股少数股东权益占比均值为32.6%，较2020年末提升4.7个百分点。

其中，21家房企少数股东权益占比超过50%，包括福晟国际、德信中国、招商局置地、五矿地产、上坤地产等；

14家房企少数股东权益占比低于5%，包括中国海外发展、嘉华国际、九龙仓置业、SOHO中国等。

年内，79家内房股少数股东合计分走利润933.2亿元，占当期净利润的26.5%。其中，13家房企少数股东损益占比低于5%，包括合景泰富集团、龙光集团、华侨城(亚洲)、中国天保集团等。

另外，16家房企少数股东损益占比超过50%，包括天誉置业、三巽集团、亿达中国等。尤其天誉置业，少数股东损益占比高达359.63%。期内，其少数股东分得利润3.9亿元，是当期净利润的3倍之多，而归属上市公司股东利润则为-2.8亿元，出现了房企为少数股东“打工”的窘况。

榜单中，有7家房企较为特殊，在房企经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益，他们是首创钜大、富力地产、SOHO中国、朗诗地产、大发地产、福晟国际、深圳控股。

以富力地产为例。2021年富力净亏损约87.4亿元，其中，归属于少数股东的利润约1.1亿元，归属于上市公司股东的利润为-88.5亿元。这种情况不免让人联想到“明股实债”。

事实上，79家内房股中，少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值，可以大致反映出背离程度，差值越高，明股实债的可能性就越大。

据榜单，8家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%，分别是天誉置业、福晟国际、众安集团、祥生控股集团、亿达中国、大发地产、三巽集团、三盛控股；25家房企该差值在20%~50%之间，包括瑞安建业、建发国际集团、景业名邦集团等；16家房企该差值在10%~20%之间，包括龙湖集团、远洋集团、弘阳地产等；30家房企该差值低于10%，包括华润置地、港龙中国地产、越秀地产等。

2021年，房地产行业融资走向呈现前松后紧、高开低走的特点，尤其下半年以来，随着融资端收紧，房企需动用自有资金偿债，导致部分房企面临较大的流动性风险。

据乐居财经统计，截止2021年末，76家内房股短债占比均值为37.2%，较2021上半年末提升约2.3个百分点，短期偿债压力正在走高。

有数据显示，2022年房地产行业将迎来偿债高峰，将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0％，海外债占比53.0％；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。

为应对潜在的债务风险，不少房企主动调整债务结构，降低短债的比例，以提升企业财务安全壁垒。

据榜单，76家内房股中短债占比低于10%的“优等生”，从上半年的2家扩大至5家，除了龙湖集团、SOHO中国，新增首创钜大、九龙仓置业、领地控股。

与2021上半年相比，短债占比降幅最大的5家分别是领地控股、港龙中国地产、中国天保集团、汇景控股、万科企业，降幅在9%~24%之间；短债占比增幅最大的5家分别是三巽集团、上坤地产、朗诗地产、上实城市开发、天誉置业，增幅在21%~42%之间。

2021年末，23家千亿内房股长短债比均值为2.98倍。其中，龙湖集团以12.16倍领跑。较为难得的是，龙湖在大幅领先的情况下，仍能做到持续压缩短债。2020年末、2021上半年末、2021年末，龙湖的短债占比分别为11%、9.5%、7.6%，一年内将长短债比从8.1倍提升至12.2倍。

另外，旭辉控股集团、中国海外发展、远洋集团的短债占比在15%~20%之间，长短债比在4~5倍左右，明显高于均值2.98倍。

与2020年末相比，千亿房企中长短债比提升较快的是万科企业和中国金茂。前者从2.1倍提升至3.55倍；后者从2.5倍提升至3.27倍。

据榜单，76家内房股的长短债比均值为2.95倍，较2021上半年末提升约0.39倍。

其中，10家房企长短债比超过5倍；12家房企长短债比在3~5倍之间；19房企长短债比在2~3倍之间；17房企长短债比在1~2倍之间；18家房企长短债比不足1倍，恒盛地产垫底，有息负债均为短债，亿达中国、三巽集团、福晟国际短债占比超过80%。

乐居财经统计获悉，48家已发布年报的港股房企的平均融资成本为5.64%，但地产商个体差异较大，有的低至1.4%，有的却高达9.71%，后者竟是前者的6.94倍。

一直以来，港企都追求有现金流的利润，因此能保持充裕的流动性，以及较低的负债率，这使其受到了金融机构的信任，享受到较低的筹钱利率。九龙仓置业、嘉华国际分别以1.4%、1.6%的融资成本位列前两位，便是例证。

除了上述唯二的两家低于2%的港企之外，其余房企的融资成本，均在3%以上。

能展开低成本融资的，多以国资为主。TOP10中，中海、五矿地产、华润置地、中国金茂等，均以低于4%的融资成本在列；而TOP20里，越秀地产、保利置业、绿城、招商局置地、远洋集团等，也跻身其中。

民企表现较为出色的，有龙湖集团、美的置业、碧桂园、旭辉控股等主体，四者分别以4.14%、4.82%、5.2%、5%的融资成本，体现自身“穿越周期”的底气。近来行业供需端暖风频吹，这类优质民企或将继续优先受益。

不过，也有一些开发商备受“钱贵”的困扰。祥生控股、中梁控股、恒盛地产、大唐集团、力高集团等，分别以8.8%、9%、9.2%、9.3%、9.71%的融资成本，位于排行榜的末端。

其中，祥生、中梁、大唐等，均是近两三年才登上资本市场的，这种“涉市未深”的情况，或许也会影响到他们的发债利率，但最主要的影响因素，还是自身的经营表现。

与上一年相比，房企们2021年的融资成本，有降有升。

万科实现了4.11%的融资成本，同比降低了202个bp,大唐也降低了103个bp，降幅较大；而有6家房企的融资成本有所上升，增幅最高是绿景中国，达到了70个bp。

今年，部分房企将年报延迟发布的原因，归结为核数师的意见相左、中道离职；一时间，后者受到了前所未有的关注。

核数师一直是行业的“守门人”，他们监督着各家企业的运营、交易细节。较为常见的审计机构，有安永、毕马威、罗兵咸永道、德勤、开元信德、国卫等。核数师们承担着重要的角色，获得的薪酬也并不是一个小数目。

2021年，总共有10家房企，为核数师开出的薪酬在千万以上，相比2020年增加了一家。

其中，合生创展聘用普华永道的薪酬为2209.51万元，位列榜首，是唯一超过2000万年薪的案例。TOP2、TOP3则分别为万科为毕马威开出的1680万元、远洋集团为罗兵咸永道开出的1673.4万元。

除此之外，建业地产、旭辉控股、佳源国际、宝龙地产、中梁控股、新城发展、金辉控股等，为核数师开出的年薪，分别为1580万元、1531.1万元、1500.4万元、1490.8万元、1386.4万元、1073万元、1010万元。

乐居财经统计的50家企业样本中，2020年核数师的平均薪酬为708.02万元，2021年为725.43万元，同比增长了2.46%。但个体仍有差异，其中有18家房企的核数师薪酬有所下降，5家持平，27家有所上涨。

降幅较为明显的有正荣的-91.55%、五矿地产的-20.31%、领地控股的-28.23%、亿达中国的-30.36%，余者降幅均在20%以下。

而涨幅最大的则是三巽集团，2021年，安永在该公司领到的薪酬是360万元，与上年的15.8万相比，上涨了2178.48%。另有中骏集团上涨了51.85%、上坤地产上涨了87.5%、大唐集团上涨了37.78%，其余房企的涨幅大多在30%以下。

一些上市房企与核数师分手，说是因为双方在薪酬方面未谈妥，但可以看到，核数师佣金的增长仍是主要趋势。调控的背景下，薪酬或许不是影响合作的主要因素，令他们展开博弈的，另有原因。

行业进入调整期，部分地产商的经营周转受到挑战，在销售下行的情况下，他们很多都会售出旗下项目，补充流动性，支撑公司利润。

2021年，在41家样本房企中，均有不同体量的出售附属、合联营公司收益入账。其中，雅居乐该项收益达到了41.95亿元，金额最大；而嘉里建设、万科也有17.93亿元、13.77亿元计入报表。

自去年以来，雅居乐为缓解流动性，出售了手中多个项目，比如将广州亚运城项目部分股权出售予中海，又将义乌、徐州三项目公司卖给了中海宏洋等。年报中大体量的出售资产收益，正是其该类市场举措的注脚。

而进取内地的港企嘉里建设，与行业标杆万科，虽然并未有明显的流动性挑战，但有买就有卖，其产生了超过10亿的收益，或许也只是体现了他们资产处置力度加大而已。因为两者的该项收益，只占到净利润的19.59%、3.62%，表明他们并不依赖于出售资产去实现盈利。

反观莱蒙国际、上实城市开发，他们出售附属或合联营公司的收益，占净利润的比例，高达448.76%、123.67%；从某个角度看，他们实现的盈利，都是上述收益支撑起来，实现逆袭扭亏的。

2017年，莱蒙国际曾以133亿向和昌地产甩卖8大项目，去年又宣布以约3.15亿港元向嘉里建设出售香港元朗两地皮50%权益；上实城市开发亦有36亿剥离滨江城开中心的举动。

除此之外，建业地产、正荣地产、国锐地产、众安集团出售相关公司的收益，占净利润的比例，也分别达到了77.01%、73.24%、63.42%、61.92%，均超过了一半的占比。

碧桂园、建发国际、亿达中国、大发地产等的该项比例，则呈现出了负数，分别为-0.19%、-0.68%、-2000.83%、-23.27%。

其中前三者是因为出售相关公司的收益为负数，导致了比例数值最终为负。但与碧桂园、建发国际相比，亿达中国显得较为特别，去年其产生的该项收益为-4.44亿元，如此亏损仍然在卖资产，凸显了它对现金流的渴望。

大发地产虽然该项收益为正数，为9977.1万元，但期间它录得公司亏损为约4.29亿元；前者覆盖不了后者，说明其虽然在出售资产支撑业绩，然而却未能扭转局面。