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2021年，内房股“营收王”易主，碧桂园以5230.64亿元夺魁；万科以4527.98亿元位居第二，与碧桂园相差超702亿；中国海外发展以2422.41亿元位居第三。与2020相比，营收TOP3座次大洗牌，是因为恒大出局。

期内，营收超2000亿的内房股还有龙湖集团和华润置地；而新城发展、旭辉控股集团、绿城中国这三家内房股营收也顺利突破了千亿；中国金茂营收900.60亿元，距离千亿仅一步之遥。

从营收增速来看，相较上年明显放缓，仅有4家房企2021年营收规模实现倍增，包括瑞安房地产、上置集团、禹洲集团、港龙中国地产；共8家房企营收增幅在50%-100%之间，包括福晟国际、上实城市开发、国瑞置业、深圳控股、五矿地产、力高集团、绿城中国、旭辉控股集团。

不过，21家房企2021年营收下滑，占比约26.6%。其中，大发地产营收同比下跌35.67%，在79家内房股中垫底。此外，SOHO中国、融信中国、众安集团的营收跌幅超过20%。

2021年，中国海外发展实现净利润430.62亿元，重归榜首；碧桂园以409.82亿元位列第二，与中海仅相差20.8亿；万科净利润为380.70亿元，排在第三位。华润置地、龙湖集团、新城发展、旭辉控股集团、龙光集团、嘉里建设、雅居乐集团分列净利榜第四至十位。

79家上市房企中，2021年实现盈利的房企有70家，占比约88.6%；仅9家发生亏损，分别为SOHO中国、首创钜大、大发地产、福晟国际、朗诗地产、华侨城(亚洲)、深圳控股、恒盛地产、富力地产。

其中，SOHO中国净利润亏损约1.24亿元，归母净利润亏损约1.31亿元，出现了近10年以来的首次亏损，亏损是因为在报告期内公司确认了4.39亿元的一次性税费开支。在年度业绩公告披露前夕，SOHO中国因旗下公司违规向用户加价收取电费被罚超1亿元，且一年之内多次因违规行为收到罚单。

去年，中国海外发展以401.55亿元，蝉联内房股归母净利榜第一名，是唯一一家归母净利超过400亿的上市房企。华润置地、碧桂园位列第二、三位，归母净利润分别为324.01亿元、267.97亿元。

期内，共6家房企归母净利超过百亿，分别为中国海外发展、华润置地、碧桂园、龙湖集团、万科、龙光集团。其中，万科归母净利润225.2亿元，同比下降45.75%，这是万科继1995年、2008年之后，第三次出现净利润下降的情况。

去年下半年来，房地产行业被“暴雷潮”突袭，多家房企发生债务违约，千亿房企也赫然在列，“现金为王”已不仅仅是口号。即便财报上房企账面现金充足或现金量持续增长，依然不能完全避免短期流动性风险的发生。

据《2021年内房股现金榜》，79家房企“囤钱”超过1.5万亿。其中，碧桂园手握现金1469.54亿元，位居榜首；万科、中国海外发展、华润置地现金超过千亿，分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。

从增幅来看，SOHO中国、瑞安房地产、建发国际集团位居现金增幅榜前三位，紧接着汇景控股、国锐地产、招商局置地、上实城市开发、美的置业、中国天保集团、弘阳地产排进现金增幅榜TOP 10。

不过，超四成房企现金增长的同时，仍有近六成房企现金及现金等价物同比减少。其中，国瑞置业、建业地产、富力地产、上置集团的现金跌幅超过70%。

2021年，房地产市场调控白热化，继“三条红线”、“贷款集中度”、“集中供地”等政策实施之后，调控再度加码，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

调控从融资端正式延伸到投资端，大部分房企放缓了拿地节奏。由于十余家房企延迟发布年报，2021年土储TOP50的名单出现了很多新面孔，与2020年相比，仅有38家重合。

这38家房企中，有24家房企总土储“缩水”，占比超过六成。其中，雅居乐集团、祥生控股集团、合景泰富集团、绿地香港、禹洲集团、中国海外发展、瑞安房地产总土储同比下降超过10%；弘阳地产、旭辉控股集团、时代中国控股、中梁控股、美的置业、正荣地产、港龙中国地产总土储同比下降超5%。

地产进入黑铁时代，利润比规模更重要。曾有房企大佬坦言，拿地净利润只有1%-2%。在维稳利润率的目标下，房企于投资端越发谨慎，中小房企不敢拿地，大型房企不拿贵地。龙湖集团CEO陈序平在业绩会上透露，自去年9月以来，龙湖大多为底价获取项目，有助未来地产毛利率的修复。

尽管多数房企放缓拿地，38家房企中仍有13家“逆势”扩增土储，1家持平。其中，建发国际集团总土储增速最快，从2020年的1232万方增至2021年的1944.4万方，增幅达57.83%。德信中国、大唐集团控股、绿城中国等总土储增幅超15%。

据榜单，万科企业、新城发展总土储超过1亿方，中国金茂、中国海外发展、龙湖集团、华润置地等10家房企总土储超过5000万方。

2021年，万科企业、龙湖集团、新城发展、绿城中国、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展等房企新增土储超过1000万方；大唐集团控股、德信中国、融信中国、正荣地产、保利置业集团等房企新增土储超过300万方。

碧桂园虽未披露总土储数据，但其全年共获取333块土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元。此外，万科企业、龙湖集团、绿城中国全年新增项目过百。

“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。

三线未踩为绿档，有息负债年增幅不得超过15%；

踩中一线为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；

踩中两线为橙档，有息负债年增幅不得超过5%；

三线全踩为红档，不得增加有息负债。

截止2021年底，77家内房股中，绿档房企有34家，黄档房企有28家，橙档房企有7家，红档房企有8家。

从“净负债率”指标来看，68家房企该值低于100%，指标及格率为88.3%，相较2020年微降0.7个百分点。77家内房股净负债率均值为80.2%。其中，恒盛地产净负债率高达1389.4%，远高于行业均值。万科企业、中国天保集团、港龙中国地产等11家房企净负债率低于30%，安全边际较高。

从“剔除预收后的资产负债率”指标来看，47家房企该值低于70%，指标及格率为61%，相较2020年底的47%，提升约14个百分点。77家内房股剔除预收后的资产负债率均值为65.7%。其中，龙光集团、上坤地产、绿城中国在“及格线”边缘，高于阈值不足1%；33家房企在60%~70%之间，集中度较高。

从“现金短债比”指标来看，50家房企现金短债比不低于1倍，指标及格率为64.9%，相较2020年底的89%，大幅下降约24个百分点，主要原因是期内房企在手现金“缩水”。据乐居财经统计，2021年内房股现金及现金等价物同比下跌均值为7.1%。

77家内房股现金短债比均值为3.3倍。其中，西王置业短债为零，龙湖集团、建发国际集团、汤臣集团现金短债比超过6倍；北京北辰实业股份、领地控股、景瑞控股、中梁控股等9家房企的现金短债比在1~1.1倍之间，略高于阈值。

相比2020年，绿档房企名单重新洗牌，港龙中国地产、德信中国、旭辉控股集团、三巽集团等新晋绿档房企行列，SOHO中国、景业名邦集团等跌出绿档阵营。不过，绿档房企中也有少数“常驻”房企。龙湖集团已连续六年保持绿档，越秀地产已连续三年保持绿档。

2021年业绩会上，不少房企喊出了变“绿”目标。目前处于黄档的碧桂园，将力争在2023年中期前降至绿档；美的置业、绿城中国计划2023年进入绿档；时代中国则表示，将在2022年底完成三道红线转绿的目标。