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近日，克而瑞发布了《江苏省三四线城市（八十八）：扬州篇》，对扬州目前市场做了最新分析，对未来行情做了预判。

扬州有着“中国运河第一城”的美誉。下辖邗江区、广陵区、江都区、宝应、高邮、仪征。

从地理位置来看，扬州位于江苏省的中部、在长江与京杭大运河交汇处，是长三角城市群。 

据国家统计局资料，去年，扬州GDP6696亿元，位列全省第七，同比增长7.4%。城镇居民人均可支配收入50947元，位列全省第八，同比增长7.9%。前年，扬州常住人口456万人，在全省排名第十位，其中城镇常住人口324万人，城镇化率71%。

去年上半年，房地产市场火爆，销量喜人。

去年3月，创2019年以来单月新高。8月，受疫情影响，扬州封城一个月，成交挂0 。疫情后，在售项目成交去化显著放缓，新开盘项目平均去化率由43%跌至18%，流量盘月均成交20-30套，滞销盘月均成交不足10套。

2022年2月，主城区并未出现明显的返乡置业潮，成交进一步下滑至9万平方米，同比下降48%。

扬州主城区划分为以下4个片区：西区被誉为“富人区”，其中京华城板块市政配套最优质，也是购房首选片区，房价2.4万元/平方米；西区新城为新兴发展板块，房价1.7万元/平方米。东区土地出让偏多，库存明显偏高，房价1.4-1.7万万元/平方米。南区乃是传统的工业区，生态居住环境相对较差，房价1.4-1.5万元/平方米。北区着重发展文旅产业，房价1.1万元/平方米。

2021年，扬州共拍出57幅涉宅地块，其中楼面价最高的是绿城GZ280大水湾地块达14245.45元/㎡；面积最大的是双桥街道老飞机场华建&城建GZ341地块，达268328㎡；成交总价最高的是华建&城建GZ341地块，达311260.48万元；成交单价最高的是扬子津街道弘阳GZ262地块，达23900元/㎡；溢价率最高的是华建梅岭街道GZ263地块，达100.74%。

随着去年下半年疫情的影响，后面几次的土拍都基本是本地房企或者国企托底。开发商拿地热情不高。

目前，扬州商贷放款周期大都3-7天，公积金放贷约1个月。首套房首付30%，房贷利率下调至5.2%；二套房首付40%，房贷利率下调至5.4%。

2021年下半年，扬州加强预售资金监管，每栋楼备案时需向政府监管账户存入30%的销售款，等到交房才能全额取出，其余销售款则不必进入政府监管账户。 

市场持续下行，分销依赖度不断上升，目前，扬州分销成交占比最低30%，最高能达到90%，佣金比例在1.5%-3%之间，最高6-7万元/套。

去年下半年，为冲业绩，回笼资金。房企开始打折降价，多盘折扣最低85折，购房从家里礼包，物业费，送装修，一口价房源层出不穷。

万科、新能源、恒通等市场口碑较好，2021年下半年，恒大等楼盘出现阶段性停工，但随着政府介入监管，目前已陆续复工，风险整体可控。 

据克而瑞分析：目前，扬州整个市场仍然有着下行的趋势，成交遇冷，同比跌幅或将进一步扩大。

市场上，房企降价售房已经非常普遍，但不少价格已接近成本，房价下降空间有限。

随着最近出台了部分利好政策。上半年南京、苏州等城市或将率先回暖，下半年扬州有望轮动复苏，届时成交或将回升，房价也将筑底企稳。

数据来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)