正文

编者按：魔幻2020。这一年扬州楼市经历了短期的萧瑟，也迎来了乘风破浪的大前行，在这一年扬州房价涨幅，多次位列全国首位，住宅类土地交易几度刷新土拍历史，房地产市场迎来了众多新鲜楼盘……这一年扬州楼市在火热与调控中并行。岁末，扬州乐居特别策划#2020扬州楼市备忘录#通过政策、房价、土地、规划，以及成交各个维度为您呈现扬州楼市的2020年！

1.整体情况

新房年度成交量：截至2020年12月25日，2020年扬州市区商品房成交24001套，成交建筑面积2913011㎡，2020年扬州商品住宅成交21759套，成交建筑面积2640786㎡。（每月统计周期为当月1日-25日，以上数据均包含江都区）。

  （数据来源：扬州房地产信息网）

新房价格情况：2020年1-12月份，扬州房价无下跌情况出现。根据国家统计局的数据：1月，扬州新房环比上涨0.4%，2月零涨幅，3月环比上涨0.4%，4月环比上涨0.5%，5月环比上涨0.6%，6月环比上涨0.7%，7月环比上涨0.9%，8月环比上涨0.9%，9月环比上涨0.4%，10月环比上涨0.9%，11月环比上涨0.1%。（1-11月数据来源：国家统计局）

12月环比上涨0.69%（12月数据来源中指研究院）

扬州目前房价均价在14747元/㎡，同比上涨4.82%，房价一年上涨幅度约700元/㎡。

2020年初，突如其来的疫情打乱了市场，楼市方面表现也非常明显。售楼处关门，买卖双方都宅在家里，导致楼市十分冷清。最终，疫情对楼市的影响也表现在成交上，2月仅成交59套，面积仅7599万㎡。

  （数据来源：扬州房地产信息网）

2020年初，市场的预期普遍表现为2020年是楼市抄底的好时期。疫情过后，楼市一定会反弹，而事实也证明了如此：随着3月份复工复产，楼市开始进入自我修复阶段，成交量开始上涨。2020年7月扬州一场大型土拍，其中GZ210地块取消限价，将楼市推向一个小高潮，房价飙升，成交量上涨。2020年11月26日的土拍，扬州全面取消限价，楼市沸腾，优质板块的房价直逼2万/m2，扬州房价再上新台阶。

根据中国房价行情网数据显示，2020年扬州房价收入比为：147万（扬州房价均价1.47万×100平方米）/扬州人均可支配收入约4.1万×4=约8.9。（数据来源：中国房价行情网）

2.年度走势

根据年度领取销许情况，2020年，扬州市区公示涉宅（预）销售许可证215个，涉及楼盘数55个，共计房源套数25808户，建筑面积3207496.97㎡。其中由于春节和疫情等因素影响，2020年拿证月份分布情况起伏较大：2月份，扬州市区无销许公示。除2月外，疫情对于个别月份扬州楼盘市场出量影响也较大，3月份扬州市区拿证楼盘仅5个，共6张销许，468套房源入市，建筑面积59088.24㎡，出量较少。

7月扬州市区拿证上涨，共计25个楼盘领取28张销许，出量房源3128套，建筑面积437393.16㎡。

9月，扬州楼盘市场迎来一个爆点。拿证楼盘数达31个，销许49张，5306套房源入市，建筑面积628681.53㎡，是金九的一个重要体现。

2020年1-12月份，扬州房价无下跌情况出现。除2月扬州房价零涨幅外，其余都是上涨状态。其中，十月扬州房价涨幅0.9%，位列****。

受疫情影响，2月份出货量和成交量都出现了年度最低点，随着疫情褪去，楼市开始慢慢复苏。土拍对楼市的影响，在成交上也有所表现，土拍过后，会带动成交和房价上涨。

3.历史地位

截至2020年12月25日，2020年扬州市区商品房成交24001套，成交建筑面积2313011㎡，2020年扬州商品住宅成交21759套，成交建筑面积2640786㎡。

根据对过去6年（2014-2019年）的新房成交统计，2018年扬州市区商品房成交最高，共计成交35827套，建筑面积为4190007㎡，2014年扬州商品房成交最低，共计成交17680套，建筑面积为2003378㎡。

住宅成交方面，2018年扬州住宅成交量最高，共计成交住宅32074套，建筑面积3819175㎡，2014年扬州住宅成交量最低，共计成交住宅14638套，建筑面积1657088㎡。（数据来源：诸葛找房，房天下）

二、二手房成交表现

1.整体情况

截至2020年12月24日，扬州二手房住宅成交12510套，其中1月成交694套，2月因为春节及疫情的影响成交为4套，3月成交887套，4月成交1404套，5月成交1280套，6月成交1249套，7月成交1275套，8月成交1231套，9月成交1358套，10月成交1037套，11月成交1137套，12月成交954套。

2020年扬州市区二手房均价约1.5万/㎡，二手房的房价也是在持续稳定上涨中，除2月略有下跌外，其余月份均上涨。

  （数据来源：扬州房地产信息网）

2.年度走势

2020年二手房的价格变化与新房价格变化差不多，都在上涨，增速略缓。二手房的定价受主观因素影响较大：不着急出手的业主，往往会等价格合适才会成交。

根据相关数据可以看出，二手房成交量在4月份最高，最主要的原因是学区。四月份家长会为了孩子购买学区房，需提供2-3个月的水电证明，方可在7月份顺利报名，所以4月份的成交量最高。当然，价格的涨幅也是影响二手房成交的主要因素。

一手楼盘的价格比二手房价格更透明一些。部分二手房房源价格与同区域内新房相差不大，消费者一番权衡，很可能会弃旧买新，因此在年底开发商放量较多的情况下，二手房交易量有所下降。

此外，由于临近年尾，市场中一些抱有观望心态的房东，会打算农历新年后再出手。现在的卖家市场形成了两种主流，着急用钱或者有“卖一买一”打算的业主价格很好谈，给出的议价空间也不错。而一些不急售业主的眼光已经放到了农历新年之后。

年底业主们表现出的高要价或者惜售情绪，是二手房行情出现阶段性下调的主要原因。业主暂缓出售，其实是期待年后能卖出个好价钱。按照经验，每年1、2月是全年中业主报价相对较低的阶段，而3、4月则又是房价走高的常规时机。

3.历史地位

房地产一直是全社会关注的焦点。在“房住不炒”的主基调下，2020年扬州楼市的表现相对“淡定”，目前总体保持在平稳状态。

从成交行情来看，虽然年初受到疫情影响严重，但恢复正常生产后，二手住宅交易表现出了良好势头，年中虽偶有下跌，不过成交量与去年同期相比仍占优势。商品住宅购买力还是以本地居民为主，所以二手住宅交易乃至整个房地产市场都不会出现成交大幅上涨或者下跌的局面，如果没有刺激性较强的政策影响，扬州楼市的稳定格局未来短时间内不会有明显变化。

过去的五六年间，扬州的二手房成交都是比较平稳的，没有出现较大的波动，正常一年的成交量均在1万多套。（数据来源：扬州房地产信息网）

三、政策梳理

作为三线城市扬州，基本不会出台限购等政策。今年对楼市影响较大的政策就是土拍取消限价。

2017年扬州出台了土拍最高楼面价限价8950元/㎡，直至2020年6月，扬州挂牌了20幅地块，其中位于老城区的GZ210地块取消限价，最终成交楼面价14250元/㎡，也是扬州目前的地王。

2020年10月26日，扬州挂牌了32幅地块，全部取消限价，其中4幅优质地块楼面价破万。

在土拍限价阶段，1.6万/㎡均价的项目即被定义为高房价项目，自限价取消，扬州的优质板块如西区、西区新城、广陵新城、今年的黑马板块东南新城，“涨”声一片，优质项目单价直逼2万/㎡。也正是土拍取消限价，把扬州房价拉高了一个台阶。（数据来源：扬州市国有建设用地使用权网上交易系统）

四、土地供应

1.出让基本情况

2020年，扬州经营性用地共卖出235块，其中扬州市区82块，江都区24块，仪征市53块，高邮市58块，宝应县18块。

扬州成交总面积893.19万㎡，其中扬州市区387.52万㎡，江都区136.83万㎡，仪征市212.24万㎡，高邮市102.71万㎡，宝应县53.89万㎡。

扬州成交总金额579.56亿，其中扬州市区343.4亿，江都区97.27亿，仪征市73.49亿，高邮市45.87亿，宝应县19.53亿。

在扬州，除了市区，其他区域土地市场成交情况关注度较低。

2020年扬州市区，楼面价超8000元/㎡的地块共16幅，楼面价超1万元/㎡的地块共6幅，其中GZ210地块楼面价最高，为14250元/㎡。

2017年11月29日，扬州出台土地限价政策，最高成交楼面价8950元/㎡，直到2020年7月24日，GZ210地块拍卖时，首次取消限价，由于GZ210地块位于老城区核心区域，最终以楼面价14250元/㎡成交，并且也是目前扬州的地王。7月24日后，部分地块限价12000元/㎡。

11月26日，扬州的一场大型土拍中32块地全部取消限价，这也意味着扬州房价正式进入2万时代。（数据来源：扬州市国有建设用地使用权网上交易系统，江苏土地市场网，宝应县国有建设用地使用权网上交易系统，仪征市国有建设用地使用权网上交易系统，高邮市国有建设用地使用权网上交易系统，江都区国有建设用地使用权网上交易系统）

2.开发商拿地情况

纵观2020年，扬州市区拿地最多的房企是恒大，共拿地9块，多用于文旅或新能源汽车等，且地块位置较偏远。其次是扬州易盛德产业发展有限公司，共拿地8块，易盛德主要股东是扬州市人民政府，拿地主要用于人才公寓或产业配套等。另外，扬州九龙湾置业有限公司拿地7块，位列第三，九龙湾置业主要股东是扬州经济开发区，主要在扬州经济开发区拿地建设安置房或社区商业等。

3.未来预估

2021年重点关注楼盘以2020年高楼面价地块为主，主要有以下6块：

1.老城区东区大润发旁的GZ210地块，成交楼面价最高，达14250元/㎡，是扬州目前的地王。该地块起始单价10880元/㎡，起始楼面价6800元/㎡，经过306轮报价，最终被南京颐峰置业有限公司摘得，成交单价22800元/㎡，溢价率109%。周边房价突破2万/㎡。

2.老城区的GZ215地块，成交楼面价12007.1元/㎡。该地块正式拍卖时，历时26秒，达最高限价，最终被金地摇获。溢价率82.6%。周边房价突破2万/㎡。

3.西区新城的GZ230地块，成交楼面价11505.6元/㎡。该地块经过284轮拍卖，被恒通集团、景宇置业、彩程置业联合摘得。溢价率43.8%。周边房价突破1.7万/㎡。

4.东南新城的GZ222地块，成交楼面价11016.7元/㎡。该地块经过384轮拍卖，最终被卓越摘得，卓越也是首进扬州的房企。溢价率86.4%。周边房价突破1.7万/㎡。

5.南区GZ235地块，成交楼面价10828.6元/㎡。该地块经过291轮拍卖，最终被九龙湾摘得，溢价率45.4%。周边房价约1.5万/㎡。

6.蒋王街道的GZ231地块，成交楼面价10025元/㎡。该地块经过334轮拍卖，最终被中信泰富摘得，溢价率43.2%。周边房价突破1.8万/㎡。

综上，从成交楼面价来看，扬州楼市可谓全面开花：地段越好的地块，成交楼面价越高；老城区、城北吾悦广场区域、西区新城、东南新城、蒋王等是扬州楼市的热门板块。（数据来源：扬州市国有建设用地使用权网上交易系统）

五、热点板块

扬州房地产信息网显示，截至2020年12月28日，扬州市区本年度销售排行榜前十名分别是华侨城·侨城里、绿地健康城、恒大观澜府、中海上东区、万达·西区CLASS、万科·时代之光、运河上宸、绿地·也今东南、碧桂园·陵江府和中海华樾（根据成交建筑面积排序）。

其中，排行榜前三名分别是华侨城·侨城里、绿地健康城和恒大观澜府。其中华侨城·侨城里成交1492套，成交面积156801㎡；绿地健康城成交908套，成交建筑面积114350㎡；恒大观澜府成交1013套，成交建筑面积110457㎡。

从区域划分来看，东区成交较好的楼盘有恒大观澜府、绿地·也今东南、碧桂园·陵江府；西区成交较好的楼盘有绿地健康城、万达·西区CLASS、中海华樾；南区成交较好的楼盘有万科·时代风华；北区成交较好的楼盘有华侨城·侨城里、中海上东区、运河上宸。

整体来看，以上楼盘多为老盘加推，主要是以去库存为主。

2020年，扬州商品房成交量最大的区域是东区，共计成交6450套，建筑面积758060㎡；成交量较小的区域是老城区，共计成交84套，建筑面积12301㎡。

  （数据来源：扬州房地产信息网）

六、用户心理

在特殊的2020年，购房者的心理产生了哪些变化？市场环境又出现了哪些新趋势？

乐居通过采访和实地调查发现，2020年，扬州购房群体的心态基本较为平稳。扬州万科四季都会的销售顾问洪定凯从事新房销售已有两年，在他看来，扬州买房者比较理性，观望者居多。以他的一位客户为例，2016年就开始看房子，当时西区新城的房价在8000-9000元/㎡左右，客户认为房价会降，一直观望没有购买；2020年前后来售楼处七八次，始终因为价格原因未能成交。2020年末，西区新城的房价已经涨到20000元/㎡左右，价格的上涨也增加了首付的成本，导致该客户仍在犹豫不决。

据扬州盛乾房产二手房经纪人杨波华介绍，2020年，扬州二手房市场较往年略有波动，买卖双方心态都趋于理性，价格合适即可成交。但是，受到疫情的影响，很多卖家通过出售房屋来周转公司资金，降价卖房的现象频繁出现。卖房者降低价格，买家会择机抄底，促使成交量上涨。

此外，扬州2020年新房供给骤增的情况尤为突出，对二手房来说也是压力。很多房东在观望，买家也在观望对比。杨波华的一个客户前前后后看房已经快一年，但也始终在观望，等到价格合适才会考虑入手。

无房观望的受访者中，部分认为房价大幅上涨的可能性不大，总体趋势是小幅上涨。也有个别人认为，受疫情影响，房价可能出现下跌。

七、2021年展望

2020年，经过两场大型土拍之后，扬州多个区域地价被刷新，地价影响房价。根据2020年地价的走势来看，预计2021年，房地产投资趋于谨慎，市场趋于平稳，扬州房价或将稳中有升。

同时，扬州楼市的分化程度也将加深，主要体现在区域之间，西区、西区新城、东南新城、老城区这些优质区域成交量和成交价格或将成上涨趋势。非核心区域，成交量和成交价格的涨幅空间不大。

值得期待的区域主要还是集中在西区新城，西区蒋王板块、老城区、东北区域竹西板块和东南新城板块。

其中，西区新城恒通GZ230地块、西区蒋王板块的中信泰富GZ231地块、老城区东区大润发旁的GZ210地块、老城区的金地GZ215地块、东南新城的卓越GZ222地块等将备受期待。